Come trovare i proprietari di immobili disposti a vendere i loro immobili con il finanziamento del venditore
Risposte
05/05/2024
Trace Reil
Come trovo i proprietari di immobili disposti a vendere i loro immobili con il finanziamento del venditore?
Ci sono molti modi. Arriverò a quelli tra un momento. (Sii paziente!)
Tuttavia, penso che ti stai concentrando sul problema sbagliato. Di solito, il problema non è il costo della transazione, ma piuttosto la ricerca di agenti competenti e competenti. Inoltre, il modello di business della maggior parte degli agenti non è impostato per gestire il finanziamento del venditore. In particolare, il modello di business dell'agente è che una commissione è dovuta all'agente (tecnicamente, il broker dell'agente) nel momento in cui entrambe le parti firmano un contratto di vendita. Il pagamento effettivo della commissione, tuttavia, è ritardato fino alla chiusura.
Lo stesso problema si presenta con opzioni di leasing e contratti di acquisto-leasing. Nel caso di acquisti in locazione, la vendita non avverrà per un certo numero di anni. Nel caso di opzioni di leasing, la vendita potrebbe non avvenire mai. Gli agenti in genere vogliono essere pagati rapidamente; non vogliono aspettare anni prima che l'atto venga effettivamente trasferito. Ecco perché molti agenti non sono interessati alle variazioni del finanziamento del venditore; devono aspettare mesi o anni per un giorno di paga che potrebbe non arrivare mai. Esistono sicuramente soluzioni e soluzioni a questo problema. Ma questa sarà una risposta per un altro giorno.
Torna alla tua domanda: Come trovi i proprietari disposti a considerare il finanziamento del venditore? La risposta breve è: Cerchi persone che vogliono vendere le loro case, ma non hanno bisogno di soldi immediatamente.
Risposta più lunga: ecco un estratto di un libro che ho scritto su come trovare i proprietari che prenderebbero in considerazione le opzioni di leasing. La motivazione del proprietario è la stessa dei contratti di terra: lui / lei vuole vendere ora, ma non ha bisogno di soldi immediatamente e quindi è disposto a fornire finanziamenti. La maggior parte di questi riguarda la MLS. Inoltre, con i contratti fondiari - come per le opzioni di leasing - l'atto non viene trasferito fino ad un certo punto futuro. È diverso dal finanziamento "regolare" del venditore, in cui l'atto viene trasferito immediatamente e l'acquirente effettua semplicemente pagamenti al venditore.
Prima di immergerti, però, hai detto che non volevi trattare con agenti a causa dei costi di transazione. Ancora una volta, non è questo il problema. Non è certamente quello di cui dovresti preoccuparti. Ma molto rapidamente se si desidera prospettare da soli le prospettive di finanziamento del venditore, utilizzare le stesse tecniche utilizzate dalla maggior parte degli investitori:
Cartoline (in particolare per i proprietari che possiedono i proprietari liberi e liberi e per assente i proprietari)
Lettere (di nuovo, proprietari liberi e liberi e assenti padroni di casa)
Lettere gialle (di nuovo, proprietari liberi e liberi e assenti padroni di casa)
Segni del bandito
Siti web ottimizzati per SEO
Appendini
Lavora con i grossisti. Dì loro quello che stai cercando.
Ora, alla ricerca di venditori disposti a prendere in considerazione il finanziamento del venditore (attraverso opzioni di leasing - ugualmente applicabile ai contratti di terra).
MLS: opzioni di leasing
Questa è una pagina di elenco per una proprietà. A volte la menzione di questa opzione di leasing viene fatta nell'area dei commenti visibile solo agli agenti, non al pubblico. Alcuni appariranno in entrambe le aree.
Se lavori con un agente immobiliare, o decidi che è la strada che vuoi percorrere, il primo passo è chiedere all'agente di cercare nel servizio di annunci multipli le proprietà disponibili come opzioni di leasing. Nei mercati negativi, ce ne saranno alcuni, anche se probabilmente non un numero enorme. Nei mercati più forti, ce ne saranno pochi.
MLS: Altri acquisti ritardati
Assicurati che il tuo agente cerchi anche usando altri termini che descrivono strutture simili. Questi termini includono "acquisto in locazione", "affitto in proprio", "affitto in acquisto", "contratto fondiario" e "contratto per atto". In ogni caso, il proprietario sta segnalando che desidera vendere, ma è disposto ad attendere che si verifichi la vendita. Alcune di queste tecniche, e alcuni di questi termini, sono più spesso utilizzati in alcune aree del paese rispetto ad altri. Quindi cercali tutti.
In questo caso, l'opzione di affitto a riscatto viene effettuata sia nell'area delle osservazioni visibile solo agli agenti sia nelle osservazioni visibili al pubblico.
MLS: Finanziamento del proprietario
Cerca immobili su cui il proprietario è disposto a detenere finanziamenti. Ciò significa che il proprietario è disposto a fungere da banca. Non ha bisogno di tutti i soldi per chiudere. È disposto a ricevere pagamenti nel tempo mentre l'inquilino vive in casa. E molti proprietari non hanno criteri di prestito rigidi o rigidi come le grandi banche.
Ma non fermarti qui. Chiedi al tuo agente di cercare altre proprietà nell'MLS che sono possibilità di leasing. Ricorda: un'opzione di leasing abbina un leasing a un'opzione di acquisto. Quindi il tuo agente dovrebbe cercare i proprietari che stanno provando ad affittare le loro proprietà ma sono aperti alla vendita, o ai proprietari che stanno cercando di vendere, ma sono aperti all'affitto.
MLS: Proprietà in affitto e in vendita
Il primo passo è trovare quelle proprietà nella MLS elencate sia per l'affitto che per la vendita. Anche se non sono elencati come "opzioni di leasing", i proprietari sono disposti a noleggiare e vendere. Tutto quello che stai chiedendo è che prendono in affitto adesso e vendere dopo.
Nota la stessa proprietà è elencata sia in vendita che in affitto. Bonus: dai giorni di mercato (DOMP), puoi vedere che la proprietà è stata messa in vendita per la prima volta (107 giorni fa). Quindi, dopo 66 giorni, anche il proprietario lo ha elencato per l'affitto. Poiché il proprietario voleva prima vendere, quindi metterlo in affitto dopo che non era stato venduto, una buona strategia di negoziazione sarebbe quella di enfatizzare il tuo interesse all'acquisto.
MLS: Annunci scaduti in affitto
Il prossimo passo è trovare quelle proprietà nel MLS che sono state elencate per la vendita, ma quelle schede sono scadute o ritirate e ora sono elencate come in affitto. Queste sono proprietà che i proprietari vorrebbero davvero vendere. Ma non sono stati in grado, quindi sono disposti ad affittare. Ancora una volta, stai offrendo una soluzione al loro problema. Sei disposto ad affittare ora e potresti essere disposto ad acquistare in seguito.
Questa proprietà è stata inizialmente quotata in vendita, ma ora verrà offerta solo in affitto. Nota: queste informazioni sono solo nella sezione agente, non nell'area pubblica generale.
MLS: Affitti scaduti ora in vendita
Sulla stessa linea, cerca le proprietà che prima erano elencate come affitti, ma ora sono elencate per la vendita. Probabilmente ce ne saranno meno di quelli prima in vendita, ora in affitto, ma non fa mai male a guardare. Anche queste sono proprietà che il proprietario è disposto a noleggiare e vendere.
Finora, abbiamo identificato le proprietà che noi sapere i proprietari sono stati disposti a affittare e vendere. Passiamo ora ai proprietari che forza essere disposti a noleggiare e vendere.
MLS: Case libere in vendita
Inizia con i proprietari che stanno cercando di vendere e la cui casa è libera. Questi proprietari potrebbero aver acquistato una nuova casa, ma non hanno ancora venduto quella vecchia. Stanno pagando due mutui - di solito una situazione spiacevole. Puoi dare una mano fornendo un rapido flusso di entrate, i pagamenti degli affitti, offrendo al contempo la possibilità di una vendita in futuro. Chiedi al tuo agente di perfezionare ulteriormente la ricerca indirizzando inizialmente gli immobili sul mercato da più tempo (i giorni più lunghi sul mercato).
I giorni medi sul mercato per una proprietà (DOMP) variano in base alla posizione, al tipo, al prezzo e altro della proprietà. In mercati forti, la media potrebbe essere di 20-25 giorni. In mercati deboli, la media potrebbe essere 80-100 giorni. Il tuo agente immobiliare può scoprirlo e cercare proprietà superiori alla media.
MLS: Noleggi
Troverai più prospettive tra i proprietari che stanno affittando le loro case. Potrebbe essere la loro ex residenza principale e si sono trasferiti in una nuova casa. Oppure potrebbe trattarsi di un immobile che detengono da tempo come investimento immobiliare. È importante ricordare che molti proprietari sono "proprietari riluttanti". Non era il loro intento originale di affittare la loro proprietà. A loro non piace particolarmente l'intero processo di noleggio e non gli piace la seccatura di trattare con gli inquilini. Ma in qualche modo sono diventati proprietari e stanno cercando di trarne il meglio.
Per questi proprietari, la soluzione che stai offrendo è la gratificazione immediata di un noleggio e la possibilità a lungo termine di una vendita. Può essere d'aiuto se la proprietà è libera, ma anche i proprietari riluttanti i cui inquilini hanno dato il giusto preavviso e non si sono trasferiti, possono essere ansiosi di porre fine ai loro problemi con i proprietari.
Questi sono alcuni modi per trovare opzioni di leasing sul servizio di elenchi multipli. Eppure, che ci crediate o no, di solito ci sono molte più opportunità di leasing al di fuori del MLS che su di esso.
Come hai già visto, e come abbiamo già detto, molte proprietà di opzioni di locazione non verranno pubblicizzate in questo modo. Tu (o il tuo agente) dovete farlo accadere. Potrebbe essere necessario "educare" un proprietario che la migliore soluzione al suo dilemma è un'opzione di leasing.
Ma non abbiamo quasi finito. Se non riesci a trovare un agente immobiliare che ti aiuti a trovare le proprietà elencate che possono essere opzionate in leasing, se non riesci a trovare la casa giusta usando le tecniche di cui sopra o se semplicemente desideri farlo — Ci sono alcune tecniche aggiuntive che non coinvolgono affatto la MLS.
Noleggi non MLS
Molte proprietà in affitto - case unifamiliari, case a schiera e condomini - vengono affittate direttamente dal proprietario. Ricorda, come abbiamo sottolineato sopra, che molti proprietari sono "proprietari riluttanti". Tutti i punti sopra indicati si applicano ai noleggi non elencati. Inoltre, questi proprietari si trovano ad affrontare la seccatura di gestire le chiamate di molti "kicker" e di chiamanti poco seri. Quindi, molti si frustrano abbastanza rapidamente.
E la persona in cerca di un contratto di locazione ha un altro vantaggio: la capacità di parlare direttamente con il proprietario. Ora, tecnicamente, anche se una proprietà è elencata con un agente, puoi parlare direttamente con il proprietario. Ma il proprietario ha deciso di utilizzare un agente immobiliare, in parte, per evitare tutta quella seccatura. È una forma scadente, e di solito non è una buona idea, provare a negoziare direttamente con un venditore quando quel venditore è rappresentato da un agente immobiliare. Nel caso di noleggi non elencati, non esiste un buffer di questo tipo. Puoi chiamare e, nella maggior parte dei casi, parlare direttamente con il proprietario.
Ci può essere anche un altro vantaggio: non dover avere a che fare con un agente immobiliare che non comprende le opzioni di leasing, non "crede in esse" o pensa che sta proteggendo l'interesse dei proprietari non con precisione presentando la tua offerta ai proprietari.
Puoi trovare queste proprietà nelle sezioni di annunci dei giornali. Puoi anche trovarli su servizi online come Craigslist. E puoi trovarli guardando le bacheche nel tuo supermercato locale o in altre località. E se non riesci a trovarne abbastanza cercando, inserisci i tuoi annunci sul giornale, su Craigslist e sulle bacheche.
Ecco alcuni indizi sulle proprietà che potrebbero funzionare come opzioni di leasing.
In vendita dal proprietario (FSBO) Proprietà
Queste sono proprietà che i proprietari stanno cercando di vendersi. Le persone spesso cercano di vendere immobili da soli per due motivi: nel mercato di un venditore - quando c'è più domanda che offerta - gli FSBO ritengono che la casa venderà praticamente indipendentemente da chi sia l'agente, da quanto marketing viene utilizzato o anche dal prezzo di la casa. Quindi perché, gli FSBO si chiedono, dovrebbero pagare un agente del 4%, 5%, 6% o anche di più quando tutto ciò che serve è un cartello "In vendita". Nel mercato di un venditore, è molto difficile trovare proprietà di opzioni di leasing, in particolare tra gli FSBO.
L'immagine cambia drasticamente nel mercato dell'acquirente, quando c'è più offerta che domanda. In un mercato lento, alcuni venditori pensano di non potersi permettere di pagare la commissione di un agente. Pensano che finiranno con più soldi in tasca se vendono la casa da soli. Spesso sbagliano, ma questa è la loro strategia.
Un'altra cosa da tenere a mente riguardo agli FSBO: il prezzo richiesto della loro casa è molto più probabile che sia troppo alto che troppo basso, o anche a un prezzo adeguato. In parte, non hanno accesso a tutti gli strumenti di un agente immobiliare. In parte, sono emotivamente attaccati alle loro case.
A volte, avevano una valutazione sulla loro proprietà per uno scopo, come un rifinanziamento o una linea di credito di equità domestica (in tal caso, le valutazioni tendono ad essere sul lato migliore) e pensano che la valutazione fosse un riflesso accurato di il valore al momento della rivendita. Non lo è. E a volte hanno usato uno dei tanti servizi online, come Zillow, per valutare le loro case. Tali servizi a volte sono ragionevolmente precisi. Spesso non lo sono.
Quindi, in qualsiasi mercato, caldo o freddo, è probabile che le FSBO siano troppo care. E in un mercato lento, ciò significa che la maggior parte siederà lì e semplicemente non venderà. Ecco perché tu, l'acquirente, dovresti avere un agente immobiliare nel tuo "Dream Team" anche se stai pensando di trovare la proprietà da solo. Il tuo agente può dirti rapidamente se il prezzo richiesto dal venditore è ragionevole.
Quando ha a che fare con un FSBO, un acquirente di opzioni di leasing può offrire più vicino a ciò che l'FSBO vuole effettivamente. Il trucco, ovviamente, è che la vendita avverrà un anno o più nel futuro, non oggi. Se l'FSBO ha bisogno di tutto il suo capitale proprio fuori dalla proprietà, questa strategia non funzionerà. Ma se l'FSBO può aspettare un anno o due, ci sono opportunità d'oro per l'acquirente dell'opzione di leasing. L'acquirente inquilino spiega all'FSBO che può pagare ciò che l'FSBO chiede (o vicino a ciò che l'FSBO chiede). Proprio non subito. È la stessa strategia di base utilizzata sopra, per le case in vendita. Ma ora puoi presentare la tua richiesta direttamente al venditore.
Opzioni di leasing pubblicizzate dal proprietario
A volte i proprietari pubblicizzeranno opzioni di leasing. Comprendono i vantaggi delle opzioni di leasing per loro - flusso di cassa immediato, spesso a un affitto superiore al mercato, oltre a una buona opportunità di vendere le loro case - e decidono di provarlo da soli. Puoi trovarli ovunque i proprietari facciano pubblicità: giornali locali, bacheche, Craigslist e così via. In formati strutturati, come giornali e Craigslist, cerca sia gli immobili in affitto che gli immobili in vendita.
Investitori
Alcuni investitori mettono insieme opzioni di leasing, quindi commercializzano le opzioni di leasing al locatario-acquirente con un markup. Queste sono chiamate "opzioni di locazione sandwich" perché la struttura ricorda un sandwich: un proprietario da un lato (una fetta di pane nel "sandwich") che opta per la locazione della proprietà a un investitore; l'investitore nel mezzo (la carne nel panino) e l'inquilino-acquirente dall'altro lato (l'altra fetta di pane nel "panino").
San Francisco praticamente esclude un "breve tragitto" perché devi fare i conti con il Bay Bridge o il Transbay Tube. Quindi stai meglio cercando di accorciare il transito da casa a San Ramon. Danville / Walnut Creek / Pleasant Hill lavorano tutti e due per i pendolari. È stato detto che San Ramon non è esattamente sulla rete di trasporto pubblico, ma a partire dal 2006, il sistema di tr...
Come trovo i proprietari di immobili disposti a vendere i loro immobili con il finanziamento del venditore?
Ci sono molti modi. Arriverò a quelli tra un momento. (Sii paziente!)
Tuttavia, penso che ti stai concentrando sul problema sbagliato. Di solito, il problema non è il costo della transazione, ma piuttosto la ricerca di agenti competenti e competenti. Inoltre, il modello di business della maggior parte degli agenti non è impostato per gestire il finanziamento del venditore. In particolare, il modello di business dell'agente è che una commissione è dovuta all'agente (tecnicamente, il broker dell'agente) nel momento in cui entrambe le parti firmano un contratto di vendita. Il pagamento effettivo della commissione, tuttavia, è ritardato fino alla chiusura.
Lo stesso problema si presenta con opzioni di leasing e contratti di acquisto-leasing. Nel caso di acquisti in locazione, la vendita non avverrà per un certo numero di anni. Nel caso di opzioni di leasing, la vendita potrebbe non avvenire mai. Gli agenti in genere vogliono essere pagati rapidamente; non vogliono aspettare anni prima che l'atto venga effettivamente trasferito. Ecco perché molti agenti non sono interessati alle variazioni del finanziamento del venditore; devono aspettare mesi o anni per un giorno di paga che potrebbe non arrivare mai. Esistono sicuramente soluzioni e soluzioni a questo problema. Ma questa sarà una risposta per un altro giorno.
Torna alla tua domanda: Come trovi i proprietari disposti a considerare il finanziamento del venditore? La risposta breve è: Cerchi persone che vogliono vendere le loro case, ma non hanno bisogno di soldi immediatamente.
Risposta più lunga: ecco un estratto di un libro che ho scritto su come trovare i proprietari che prenderebbero in considerazione le opzioni di leasing. La motivazione del proprietario è la stessa dei contratti di terra: lui / lei vuole vendere ora, ma non ha bisogno di soldi immediatamente e quindi è disposto a fornire finanziamenti. La maggior parte di questi riguarda la MLS. Inoltre, con i contratti fondiari - come per le opzioni di leasing - l'atto non viene trasferito fino ad un certo punto futuro. È diverso dal finanziamento "regolare" del venditore, in cui l'atto viene trasferito immediatamente e l'acquirente effettua semplicemente pagamenti al venditore.
Prima di immergerti, però, hai detto che non volevi trattare con agenti a causa dei costi di transazione. Ancora una volta, non è questo il problema. Non è certamente quello di cui dovresti preoccuparti. Ma molto rapidamente se si desidera prospettare da soli le prospettive di finanziamento del venditore, utilizzare le stesse tecniche utilizzate dalla maggior parte degli investitori:
Ora, alla ricerca di venditori disposti a prendere in considerazione il finanziamento del venditore (attraverso opzioni di leasing - ugualmente applicabile ai contratti di terra).
MLS: opzioni di leasing
Questa è una pagina di elenco per una proprietà. A volte la menzione di questa opzione di leasing viene fatta nell'area dei commenti visibile solo agli agenti, non al pubblico. Alcuni appariranno in entrambe le aree.
Se lavori con un agente immobiliare, o decidi che è la strada che vuoi percorrere, il primo passo è chiedere all'agente di cercare nel servizio di annunci multipli le proprietà disponibili come opzioni di leasing. Nei mercati negativi, ce ne saranno alcuni, anche se probabilmente non un numero enorme. Nei mercati più forti, ce ne saranno pochi.
MLS: Altri acquisti ritardati
Assicurati che il tuo agente cerchi anche usando altri termini che descrivono strutture simili. Questi termini includono "acquisto in locazione", "affitto in proprio", "affitto in acquisto", "contratto fondiario" e "contratto per atto". In ogni caso, il proprietario sta segnalando che desidera vendere, ma è disposto ad attendere che si verifichi la vendita. Alcune di queste tecniche, e alcuni di questi termini, sono più spesso utilizzati in alcune aree del paese rispetto ad altri. Quindi cercali tutti.
In questo caso, l'opzione di affitto a riscatto viene effettuata sia nell'area delle osservazioni visibile solo agli agenti sia nelle osservazioni visibili al pubblico.
MLS: Finanziamento del proprietario
Cerca immobili su cui il proprietario è disposto a detenere finanziamenti. Ciò significa che il proprietario è disposto a fungere da banca. Non ha bisogno di tutti i soldi per chiudere. È disposto a ricevere pagamenti nel tempo mentre l'inquilino vive in casa. E molti proprietari non hanno criteri di prestito rigidi o rigidi come le grandi banche.
Ma non fermarti qui. Chiedi al tuo agente di cercare altre proprietà nell'MLS che sono possibilità di leasing. Ricorda: un'opzione di leasing abbina un leasing a un'opzione di acquisto. Quindi il tuo agente dovrebbe cercare i proprietari che stanno provando ad affittare le loro proprietà ma sono aperti alla vendita, o ai proprietari che stanno cercando di vendere, ma sono aperti all'affitto.
MLS: Proprietà in affitto e in vendita
Il primo passo è trovare quelle proprietà nella MLS elencate sia per l'affitto che per la vendita. Anche se non sono elencati come "opzioni di leasing", i proprietari sono disposti a noleggiare e vendere. Tutto quello che stai chiedendo è che prendono in affitto adesso e vendere dopo.
Nota la stessa proprietà è elencata sia in vendita che in affitto. Bonus: dai giorni di mercato (DOMP), puoi vedere che la proprietà è stata messa in vendita per la prima volta (107 giorni fa). Quindi, dopo 66 giorni, anche il proprietario lo ha elencato per l'affitto. Poiché il proprietario voleva prima vendere, quindi metterlo in affitto dopo che non era stato venduto, una buona strategia di negoziazione sarebbe quella di enfatizzare il tuo interesse all'acquisto.
MLS: Annunci scaduti in affitto
Il prossimo passo è trovare quelle proprietà nel MLS che sono state elencate per la vendita, ma quelle schede sono scadute o ritirate e ora sono elencate come in affitto. Queste sono proprietà che i proprietari vorrebbero davvero vendere. Ma non sono stati in grado, quindi sono disposti ad affittare. Ancora una volta, stai offrendo una soluzione al loro problema. Sei disposto ad affittare ora e potresti essere disposto ad acquistare in seguito.
Questa proprietà è stata inizialmente quotata in vendita, ma ora verrà offerta solo in affitto. Nota: queste informazioni sono solo nella sezione agente, non nell'area pubblica generale.
MLS: Affitti scaduti ora in vendita
Sulla stessa linea, cerca le proprietà che prima erano elencate come affitti, ma ora sono elencate per la vendita. Probabilmente ce ne saranno meno di quelli prima in vendita, ora in affitto, ma non fa mai male a guardare. Anche queste sono proprietà che il proprietario è disposto a noleggiare e vendere.
Finora, abbiamo identificato le proprietà che noi sapere i proprietari sono stati disposti a affittare e vendere. Passiamo ora ai proprietari che forza essere disposti a noleggiare e vendere.
MLS: Case libere in vendita
Inizia con i proprietari che stanno cercando di vendere e la cui casa è libera. Questi proprietari potrebbero aver acquistato una nuova casa, ma non hanno ancora venduto quella vecchia. Stanno pagando due mutui - di solito una situazione spiacevole. Puoi dare una mano fornendo un rapido flusso di entrate, i pagamenti degli affitti, offrendo al contempo la possibilità di una vendita in futuro. Chiedi al tuo agente di perfezionare ulteriormente la ricerca indirizzando inizialmente gli immobili sul mercato da più tempo (i giorni più lunghi sul mercato).
I giorni medi sul mercato per una proprietà (DOMP) variano in base alla posizione, al tipo, al prezzo e altro della proprietà. In mercati forti, la media potrebbe essere di 20-25 giorni. In mercati deboli, la media potrebbe essere 80-100 giorni. Il tuo agente immobiliare può scoprirlo e cercare proprietà superiori alla media.
MLS: Noleggi
Troverai più prospettive tra i proprietari che stanno affittando le loro case. Potrebbe essere la loro ex residenza principale e si sono trasferiti in una nuova casa. Oppure potrebbe trattarsi di un immobile che detengono da tempo come investimento immobiliare. È importante ricordare che molti proprietari sono "proprietari riluttanti". Non era il loro intento originale di affittare la loro proprietà. A loro non piace particolarmente l'intero processo di noleggio e non gli piace la seccatura di trattare con gli inquilini. Ma in qualche modo sono diventati proprietari e stanno cercando di trarne il meglio.
Per questi proprietari, la soluzione che stai offrendo è la gratificazione immediata di un noleggio e la possibilità a lungo termine di una vendita. Può essere d'aiuto se la proprietà è libera, ma anche i proprietari riluttanti i cui inquilini hanno dato il giusto preavviso e non si sono trasferiti, possono essere ansiosi di porre fine ai loro problemi con i proprietari.
Questi sono alcuni modi per trovare opzioni di leasing sul servizio di elenchi multipli. Eppure, che ci crediate o no, di solito ci sono molte più opportunità di leasing al di fuori del MLS che su di esso.
Come hai già visto, e come abbiamo già detto, molte proprietà di opzioni di locazione non verranno pubblicizzate in questo modo. Tu (o il tuo agente) dovete farlo accadere. Potrebbe essere necessario "educare" un proprietario che la migliore soluzione al suo dilemma è un'opzione di leasing.
Ma non abbiamo quasi finito. Se non riesci a trovare un agente immobiliare che ti aiuti a trovare le proprietà elencate che possono essere opzionate in leasing, se non riesci a trovare la casa giusta usando le tecniche di cui sopra o se semplicemente desideri farlo — Ci sono alcune tecniche aggiuntive che non coinvolgono affatto la MLS.
Noleggi non MLS
Molte proprietà in affitto - case unifamiliari, case a schiera e condomini - vengono affittate direttamente dal proprietario. Ricorda, come abbiamo sottolineato sopra, che molti proprietari sono "proprietari riluttanti". Tutti i punti sopra indicati si applicano ai noleggi non elencati. Inoltre, questi proprietari si trovano ad affrontare la seccatura di gestire le chiamate di molti "kicker" e di chiamanti poco seri. Quindi, molti si frustrano abbastanza rapidamente.
E la persona in cerca di un contratto di locazione ha un altro vantaggio: la capacità di parlare direttamente con il proprietario. Ora, tecnicamente, anche se una proprietà è elencata con un agente, puoi parlare direttamente con il proprietario. Ma il proprietario ha deciso di utilizzare un agente immobiliare, in parte, per evitare tutta quella seccatura. È una forma scadente, e di solito non è una buona idea, provare a negoziare direttamente con un venditore quando quel venditore è rappresentato da un agente immobiliare. Nel caso di noleggi non elencati, non esiste un buffer di questo tipo. Puoi chiamare e, nella maggior parte dei casi, parlare direttamente con il proprietario.
Ci può essere anche un altro vantaggio: non dover avere a che fare con un agente immobiliare che non comprende le opzioni di leasing, non "crede in esse" o pensa che sta proteggendo l'interesse dei proprietari non con precisione presentando la tua offerta ai proprietari.
Puoi trovare queste proprietà nelle sezioni di annunci dei giornali. Puoi anche trovarli su servizi online come Craigslist. E puoi trovarli guardando le bacheche nel tuo supermercato locale o in altre località. E se non riesci a trovarne abbastanza cercando, inserisci i tuoi annunci sul giornale, su Craigslist e sulle bacheche.
Ecco alcuni indizi sulle proprietà che potrebbero funzionare come opzioni di leasing.
In vendita dal proprietario (FSBO) Proprietà
Queste sono proprietà che i proprietari stanno cercando di vendersi. Le persone spesso cercano di vendere immobili da soli per due motivi: nel mercato di un venditore - quando c'è più domanda che offerta - gli FSBO ritengono che la casa venderà praticamente indipendentemente da chi sia l'agente, da quanto marketing viene utilizzato o anche dal prezzo di la casa. Quindi perché, gli FSBO si chiedono, dovrebbero pagare un agente del 4%, 5%, 6% o anche di più quando tutto ciò che serve è un cartello "In vendita". Nel mercato di un venditore, è molto difficile trovare proprietà di opzioni di leasing, in particolare tra gli FSBO.
L'immagine cambia drasticamente nel mercato dell'acquirente, quando c'è più offerta che domanda. In un mercato lento, alcuni venditori pensano di non potersi permettere di pagare la commissione di un agente. Pensano che finiranno con più soldi in tasca se vendono la casa da soli. Spesso sbagliano, ma questa è la loro strategia.
Un'altra cosa da tenere a mente riguardo agli FSBO: il prezzo richiesto della loro casa è molto più probabile che sia troppo alto che troppo basso, o anche a un prezzo adeguato. In parte, non hanno accesso a tutti gli strumenti di un agente immobiliare. In parte, sono emotivamente attaccati alle loro case.
A volte, avevano una valutazione sulla loro proprietà per uno scopo, come un rifinanziamento o una linea di credito di equità domestica (in tal caso, le valutazioni tendono ad essere sul lato migliore) e pensano che la valutazione fosse un riflesso accurato di il valore al momento della rivendita. Non lo è. E a volte hanno usato uno dei tanti servizi online, come Zillow, per valutare le loro case. Tali servizi a volte sono ragionevolmente precisi. Spesso non lo sono.
Quindi, in qualsiasi mercato, caldo o freddo, è probabile che le FSBO siano troppo care. E in un mercato lento, ciò significa che la maggior parte siederà lì e semplicemente non venderà. Ecco perché tu, l'acquirente, dovresti avere un agente immobiliare nel tuo "Dream Team" anche se stai pensando di trovare la proprietà da solo. Il tuo agente può dirti rapidamente se il prezzo richiesto dal venditore è ragionevole.
Quando ha a che fare con un FSBO, un acquirente di opzioni di leasing può offrire più vicino a ciò che l'FSBO vuole effettivamente. Il trucco, ovviamente, è che la vendita avverrà un anno o più nel futuro, non oggi. Se l'FSBO ha bisogno di tutto il suo capitale proprio fuori dalla proprietà, questa strategia non funzionerà. Ma se l'FSBO può aspettare un anno o due, ci sono opportunità d'oro per l'acquirente dell'opzione di leasing. L'acquirente inquilino spiega all'FSBO che può pagare ciò che l'FSBO chiede (o vicino a ciò che l'FSBO chiede). Proprio non subito. È la stessa strategia di base utilizzata sopra, per le case in vendita. Ma ora puoi presentare la tua richiesta direttamente al venditore.
Opzioni di leasing pubblicizzate dal proprietario
A volte i proprietari pubblicizzeranno opzioni di leasing. Comprendono i vantaggi delle opzioni di leasing per loro - flusso di cassa immediato, spesso a un affitto superiore al mercato, oltre a una buona opportunità di vendere le loro case - e decidono di provarlo da soli. Puoi trovarli ovunque i proprietari facciano pubblicità: giornali locali, bacheche, Craigslist e così via. In formati strutturati, come giornali e Craigslist, cerca sia gli immobili in affitto che gli immobili in vendita.
Investitori
Alcuni investitori mettono insieme opzioni di leasing, quindi commercializzano le opzioni di leasing al locatario-acquirente con un markup. Queste sono chiamate "opzioni di locazione sandwich" perché la struttura ricorda un sandwich: un proprietario da un lato (una fetta di pane nel "sandwich") che opta per la locazione della proprietà a un investitore; l'investitore nel mezzo (la carne nel panino) e l'inquilino-acquirente dall'altro lato (l'altra fetta di pane nel "panino").